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    申万宏源:首付比下调已难再明显拉动当前地产销售

    乐居网来源:2023-08-28 21:10:16

    近日住建部、央行、金融监管总局三部门联合发布文件推动落实首套房贷款“认房不用认贷”,而评判这一政策效果需要依次讨论两个问题:


    (资料图片仅供参考)

    1、“认房不认贷”后全国平均首付比下调空间几何?

    2、首付比下调空间释放后对目前新形势下的地产需求影响几何?

    时隔六年再度全面放宽“认房不认贷”。自2016-2017年各地重新执行“认房又认贷”政策后(2019年公积金贷款收紧),六年来首次全面放宽首套商贷“认房不认贷”政策,此前郑州已提前放宽,但大部分一二线城市仍在执行“认房又认贷”。通知明确,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这是自政治局会议定调优化地产政策、7月底住建部首提“认房不认贷”后,具体政策细则落地,旨在稳定当期地产销售,对冲远期地产投资更大的下行压力。若要对冲2024年下半年更大的地产投资下行压力,则目前至明年上半年需先针对地产需求和销售政策需持续优化调整。

    前期“认房又认贷”约束首付比实际下调幅度,后续有望空间打开。虽然2022年以来各地因城施策政策持续加码、降低首付比,但在“认房又认贷”背景下,全国平均首付比下降速度明显慢于上一轮地产政策宽松周期。我们观察全国平均首付比(房地产销售资金来源中定金与预收首付款的比例),自2021年底至今仅由70%下降至67%,而上一轮(2014-2015年)各地同时执行“认贷不认房”、下调首付比政策时,全国平均首付比是由70%下降至63%。究其原因在于当时首套认定政策更松、且居民首套房购买者比例较高,而目前首套认定更严,且居民多数曾有过购房记录、容易被认定为二套,而在后续各地配套“认房不认贷”过程中,参照上一轮放松首套房认定标准后经验,后续全国首付比的增量下调空间仍有4个百分点,相当于近两年全国首付比已平均下调的幅度。

    但首付比进一步下调已难再明显拉动当前地产销售。在过去三轮地产周期中,只要首付比下调,地产销售增速基本上均会同步明显改善,较为典型的就是09-10年以及14-15年。但从2022年以来,全国平均首付比持续下降,但地产销售增速却并未呈现出明显走高的历史规律,反而却持续探底,目前仍处于-20%左右的较低区间,而政策放松与实际效果的背离,表面在于当前房价回落过程中居民购房预期磨底,背后实际原因在于城镇化快速降速、城镇内部购房适龄人口增速下行后,地产刚需增长放缓。

    房地产调控“两难”下的未来政策抓手。目前房地产调控与稳增长面临两难:其一,政策需要持续发力。我们上文领先指标显示,明年下半年地产投资内生压力更大,后者是直接影响GDP的指标,考虑到销售向投资传导有时滞,因此稳定地产需求的政策从目前至明年上半年需要持续加码。其二,政策效果大打折扣。在新的房地产供求形势下,地产刚需增速的放缓难以由短期地产与货币政策扭转。房价下行影响居民预期、提前还贷。

    1)因此,未来地产调控政策在短期和中期需要有不同的侧重,短期重点在于“松绑”,让之前因各种制度政策约束的刚需释放,同时合理降低居民信贷成本、促进改善性需求。可以期待限购限售政策进一步优化、认房不认贷地方配套加快、存量房贷利率下调等。

    2)中期仍需推动新一轮工业化释放城镇化空间、配合户籍制度改革,扭转人口流动类刚需下行的趋势,同时壮大中等收体规模,促进改善型需求。我国户籍人口城镇化率仅47%、低于可比国家相同阶段(70%)。我国城镇化在工业化时期速度较快快,但过去十年服务业化时期增速开始大幅放缓。而目前政策重新强调制造强国、新一轮工业化,有望释放城镇化空间。此外,我国中等收体占比(30%左右)也低于“橄榄型”分布要求(60%),也是未来我国消费内需和地产改善性需求的最重要来源。

    风险提示:稳增长政策出台速度不及预期,工业化推进速度慢于预期。

    ( 本文摘自申万宏源宏观周报 · 第221期,原文标题《“认房不认贷”的潜在效果几何? 》作者:屠强 FRM 高级宏观分析师;贾东旭 宏观分析师;王胜 博士 宏观研究部负责人)

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    文章来源:乐居财经

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