作者|深水财经社 何离

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地产行业老大碧桂园也终于扛不住了。

近日，碧桂园（2007.HK）发布了2022年财报，业绩出现断崖式下滑，当期总收入约为人民币4303.7亿元，同比下滑17.7％；毛利约为人民币328.8亿元，归属母公司股东的净利润亏损60.52亿元，这也是他们自2004年以来首次出现亏损。

尽管在几天前的业绩说明会上，公司少东家杨惠妍口风稳健，似乎内心非常平静，但是参考其他陷入困境的同行的遭遇，碧桂园的亏损是不是只是一个开端，后续会不会重走他们暴雷的路？

碧桂园模式的崩塌

碧桂园一向以快速开发、快速周转、刚需价格为核心模式，而且拿地区域往往都远离主城区，或者三四线甚至十八线小县城，拿地体量巨大，价格便宜，适合买不起主城的刚需阶层。特别是碧桂园品牌知名度高，在十八线小地方很能唬人，前些年都是抢着买。

这种模式的主要优点就是拿地成本低，资金回笼快，但是随之而来的却是碧桂园的建筑质量和物业管理十分感人，业主维权也是碧桂园楼盘的一大景观。

这种模式在房地产火热时期是屡试不爽，然而到房地产下行期，连主城核心区的房子都不好卖，更何况远郊楼盘，价格跌到让你怀疑人生，套住了一大批炒房客。

如江苏句容的碧桂园江南世家楼盘，2017年一期开盘均价高达12000/平米，如今已经跌到5000多/平米。而靠近南京的句容宝华大盘碧桂园翡翠华府，2018年时精装均价炒到16900元/㎡，2021年整体均价为11000元/㎡，现在挂牌价已经跌破8000元/平方，碧桂园让无数购房者欲哭无泪，口碑也彻底崩盘，无论是刚需客还是炒房客，无不谈碧桂园色变。

盈利能力急速下滑

根据碧桂园发布的财务报告，在2022年，该公司的营业收入为4303.71亿元，和2021年的5230.64亿元相比，减少了926.93亿元，下降幅度为17.72%；当年实现毛利额为328.83亿元，和2021年的927.82亿元相比，减少了598.99亿元，下降幅度高达64.56%！

随着销售规模的下滑，碧桂园2022年毛利率只有7.64%，和2021年的17.74％相比，下降幅度高达56.93%！而且这已经是碧桂园毛利率连续四年下滑。

净利率方面也是惨不忍睹，2022年碧桂园净利率已经是负数，连续第四年下滑，到去年终于“金身告破”。

在现金流方面，碧桂园2020年曾经出现了216亿元的巨额现金净流出，2021年回升至109亿元净流入，但是2022年净流入现金仅有53亿，公司现金及等价物下滑至1283亿，也是连续四年下滑，这个数字看起来蔚为庞大，但是相对于公司数千亿销售规模来说，其实是杯水车薪，很容易消耗殆尽。

数据显示，碧桂园2022年底的流动负债就高达1.23万亿，虽然较2021年底下降了1000多亿，但仍然是一个恐怖在数字，其中短期借贷及长期借贷当期到期部分为937亿，应付账款及票据为1916亿。

其中，包括公司债260.81亿元、银行借款612.05亿元、优先票据38.25亿元，3项总额达到了911.11亿元。银行借款中，一年到期占比为37.66%，上升了6.48个百分点；占有息债务总额比例则为22.56%，提高了2.31个百分点。

所以碧桂园账上的1000多亿现金，根本不敷支用。因此从去年开始，碧桂园的拿地速度明显放缓，去年，碧桂园仅在兰州、佛山及张家口等地获得9个项目，权益金额约66亿元，权益拿地面积98万平方米，而2021年同期，这两个数字分别为1397亿元和4017万平方米。公司在行业拿地金额排名从2021年首位，降至去年前50位之外。

克而瑞数据显示，2022年碧桂园权益销售额3569亿元，虽然还在销售额榜首，但同比2021年下跌36%。而在今年1-2月，碧桂园销售额更是同比下跌46%，在销售排行榜回落至第三，落后于保利发展和万科。

2023年的碧桂园，能否摆脱走出困境，我们还要拭目以待。

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